EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA ___a VARA CÍVEL DA COMARCA DE PINDAMONHANGABA/SP
LAJES E BLOCOS MODELO -EPP, pessoa jurídica inscrita no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas sob o n° 00.000.000/0000-00 com sede na cidade de Pindamonhangaba – SP, na EndereçoCEP12421-010, por seu advogado abaixo subscrito, com endereço profissional à EndereçoCEP 00000-000, para fins do artigo 106, I do Código de Processo Civil, vem a este juízo, propor a presente
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE
ALUGUÉIS E ACESSÓRIOS
em face de Nome, brasileira, casada, estagiária, portadora da carteira de identidade n° 00000-00, inscrita no CPF/MF sob n° 000.000.000-00, residente e domiciliada à EndereçoCEP 00000-000, na qualidade de LOCATÁRIA; e Nome, brasileiro, casado, auditor, portador da carteira de identidade n° 00000-00, inscrito no CPF/MF sob n°. 000.000.000-00, residente e domiciliado à EndereçoCEP 00000-000, na qualidade de FIADOR, pelos fatos e fundamentos que passa a expor:
I – DOS FATOS:
As partes, firmaram entre si contrato de locação, conforme instrumento particular em anexo (DOC. 01). A Requerente alugou um imóvel Endereçobairro Água Preta, nesta cidade, com valor do aluguel de R$ 00.000,00 mensais, a serem pagos até o décimo dia de cada mês vencido. Ficou, ainda, acordado entre as partes, que o pagamento do IPTU anual do imóvel seria de responsabilidade do locatário, acrescido das cotas condominiais, incluindo as despesas com consumo de energia elétrica, água, dentre outras decorrentes da lei. Quando o contrato de locação foi firmado entre as partes, figurou como fiador solidário, o réu, pai da Requerida.
Ocorre que transcorridos dois meses da assinatura do referido instrumento contratual, a locatária deixou de pagar o aluguel, bem como as outras despesas supracitadas, deixando de cumprir com suas obrigações contratuais, cumulando dívidas dos alugueres dos meses de julho, agosto, setembro e outubro, somados aos débitos relativos às obrigações supracitadas, referentes às contas de água, energia elétrica, IPTU e taxa de condomínio deste período (os quais não foram fornecidos à Requerente os respectivos comprovantes de pagamento).
Com o passar do tempo, e a dívida da locatária majorando-se cada vez mais, a Requerente procurou a locatária e o fiador, através de seus respectivos contatos telefônicos, buscando uma resolução pacífica para o ocorrido, pautando-se no bom senso, no intento de evitar a propositura de demanda judicial, chegando inclusive à NOTIFICAR
EXTRAJUDICIALMENTE o Requerido, sobre a situação da dívida e do total descaso da Requerida sobre o assunto, no entanto não obtendo qualquer sucesso (DOC.02/03).
Esgotados todos os meios de resolução na esfera amigável, não restou outra alternativa à Requerente que não fosse a propositura da presente demanda para denunciar o contrato, requerendo a desocupação do imóvel, bem como o pagamento dos valores devidos até então.
É este um breve resumo do ocorrido, Excelência.
II) DOS FUNDAMENTOS
1) DAS OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO E DA RESCISÃO CONTRATUAL
A Requerida encontra-se até a data da propositura da presente demanda há 04 (Quatro) meses sem efetuar o pagamento do aluguel, somadas às quotas fixadas acima. A Requerida é responsável pelo pagamento do aluguel e dos demais encargos, conforme prevê o art. 23 da Lei de Locações. Desta forma, não está cumprindo com suas obrigações legais de pagar o aluguel, portanto, a mesma está descumprindo o contrato e dando causa ao desfazimento da locação, conforme art. 9° da Lei de Locações.
“Art. 9° – A locação também pode ser desfeita:
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
(…)”
“Art. 23. O locatário é obrigado a:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.”
Além disso, os entendimentos jurisprudenciais confirmam o que vem previsto na legislação, conforme julgado do Tribunal de Justiça do Distrito Federal abaixo:
“Ementa: AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS. INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. PROCEDENCIA DO PEDIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Não se provando o pagamento dos aluguéis em atraso e os demais encargos da locação, há de se ter por caracterizado o inadimplemento das obrigações que sustenta o pedido de rescisão do contrato. 2. Recurso desprovido.” (TJ-DF – Apelacão Civel APC 0120110287643)
Nesse sentido, necessário se faz mencionar o entendimento do ilustre doutrinador Nome que preconiza, ‘in verbis’:
“A falta de pagamento do aluguel e demais encargos poderá, também, a dar ensejo à rescisão contratual. A falta de pagamento se caracteriza pelo atraso no cumprimento das obrigações financeiras, como mensalidade, seguro, impostos, contribuição ordinária de condomínio e outros compromissos legais estabelecidos no contratado, ” – (GONÇALVES, Carlos Roberto – Curso de Direito Civil – Vol. 5 – pag. 302 e (00)00000-0000)
2) DA RESPONSABILIDADE DO FIADOR
O fiador da locatária responde pelos débitos da mesma com o aluguel do imóvel, desta forma, não pode ser excluída sua responsabilidade solidária perante a lide em sanar a dívida da locatária, uma vez que esta não a fez. O contrato de fiança previsto no Código Civil Brasileiro prevê em seu artigo 818 as características do contrato de fiança;
“Art. 818. Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra.” (Código Civil)
e ainda o art. 41 da Lei do Inquilinato deixa claro que quando houver fiança locatícia, esta abrangerá todas as obrigações do locatário;
“Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.” (Lei do Inquilinato)
Desta forma, faz-se caracterizado pelo próprio Código e pela Jurisprudência que o fiador é responsável solidariamente e parte legitima passiva na ação de cobrança dos alugueres atrasados. Neste sentido, decidiu o Tribunal do DF:
TJ-DF – Apelação Cível: APC 00000-00 0093579-18.2009.8.07.0001
AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS E DEMAIS ENCARGOS DA LOCAÇÃO. FIADOR. LEGITIMIDADE PASSIVA. SOLIDARIEDADE.
I – Tendo em vista a validade da fiança prestada e o reconhecimento da legitimidade passiva do fiador-réu, impõe-se a sua condenação solidária ao pagamento dos aluguéis e encargos inadimplidos até a data da efetiva entrega das chaves do imóvel locado.
II – Apelação provida.
A doutrina é consistente no mesmo sentido:
“A fiança é uma garantia fidejussória, ou seja, prestada por uma pessoa. Uma obrigação assumida por terceiro, o fiador, que, caso a obrigação principal não seja cumprida, deverá arcar com o seu cumprimento.” (GONÇALVES, Carlos Roberto. Sinopses jurídicas – Direito das Obrigações – Parte Especial (Contratos). Volume 6, Tomo I. São Paulo: Editora Saraiva, 2007)
3) DO DESPEJO
A lei especial 8.245/91, que regula as locações de imóveis, deixa claro em seu art. 5° que a ação para reaver o imóvel é a de despejo, seja qual for seu fundamento do término da locação. Desta forma, após quatro meses sem receber o aluguel e sem poder ter o imóvel em mãos, a Requerente deseja reaver o imóvel para que possa voltar a utilizá-lo.
“Art. 5° Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.”
Da mesma forma se posiciona a Jurisprudência em suas decisões e seus votos no mesmo sentido, como por exemplo o RECURSO ESPECIAL N° 1.127.537 – DF (2009/00000-00) RESCISÓRIA. LOCAÇAO. DESPEJO. PROPRIEDADE. PARTICULARIDADE, O Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO foi o relator e em seu voto expressou que:
“Ademais, é cediço que, para a extinção do contrato de locação e a retomada do imóvel, a única via adequada é a ação de despejo, nos termos do que dispõe o art. 5° da Lei n. 8.425/91.”
Após a legislação e a jurisprudência convergirem no mesmo sentido de que a ação adequada é a de despejo, a doutrina confirma essas duas fontes do Direito e preconiza, de acordo com Nome:
“A ação de despejo é ação que não possui caráter possessório, pois não possui como fundamento a turbação da posse, uma vez que a mesma foi originada de ato lícito oriundo de ato jurídico perfeito ato protegido pela Constituição Federal de 1988, podendo então somente ser desfeito pelas hipóteses que a lei determina, seu escopo principal como objetivo da ação é o encerramento da relação ex locato e seu objetivo emergencial é a desocupação do imóvel que poderá ser concedida de pronto em sede de medida liminar. A ação de despejo se mostra como único meio adequado para que se pleiteie a desocupação do imóvel independente do fundamento que ensejou o término da locação, independente se o contrato de locação era por tempo indeterminado ou determinado, ou se o desfazimento do vínculo locatício se deu por conta do inadimplemento por parte do locatário, traz o referido dispositivo competência exclusiva da ação de despejo para que se legitime a retomada do imóvel.” (COMENTÁRIOS DA LEI n° 8.245, de 18 de outubro de 1991 – “Dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes”. – LUIZ FERNANDO DO VALE DE ALMEIDA GUILHERME – EDITORA SARAIVA)
4) DA CUMULAÇÃO DE PEDIDOS E DO LITISCONSÓRCIO
Antes de 2009 existiam discussões jurisprudenciais sobre a cobrança dos aluguéis em atraso na mesma ação que visava reaver o imóvel; a de despejo. Uma parte da jurisprudência entendia que a ação de despejo cumulada com a ação de cobrança só poderia ser feita perante o
locatário e não juntamente ao fiador. Para esses Tribunais, o fiador seria parte ilegítima na ação de despejo cumulada com a cobrança.
Já a segunda corrente, entendia que, nas ações de despejo, que fossem fundadas na falta de pagamento pelo locatário, cumulada com cobrança, o fiador deveria compor o polo passivo da demanda e o mesmo, quando citado, contestaria apenas a parte da cobrança.
Em 2009 com a edição de uma lei que alterou alguns dispositivos da Lei de Locações, houve alteração e consolidação desses entendimentos jurisprudenciais. Como por exemplo, a alteração no art. 62, caput e inciso I, que começaram a ter a seguinte redação:
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
Com essa nova redação, surgiu nova discussão jurisprudencial sobre o litisconsórcio existente. Parte da doutrina entende que, o inciso I do art. 62 deixa claro que na ação de despejo cumulada com a cobrança dos aluguéis, haverá litisconsórcio passivo necessário, devendo ambos serem indicados no polo passivo da demanda. No entanto, a maioria das decisões se firmam no sentido de que o litisconsórcio é facultativo, devendo o fiador ser indicado caso o locador deseje colocá-lo como parte passiva da demanda. É o que entende o Tribunal do Distrito Federal, conforme julgado:
APC 20130111676777 – DF – CIVIL. PROCESSO CIVIL. LOCAÇÃO. FIADOR. LITISCONSÓRCIO FACULTATIVO. LEGITIMIDADE. 1. Na ação de rescisão de locação cumulada com cobrança dos aluguéis e acessórios proposta contra o inquilino, a presença do fiador no pólo passivo da demanda é uma faculdade admitida da leitura conjugada do artigo. 62, I, da Lei 8.245/91
No mesmo sentido o Tribunal de Justiça de Minas Gerais:
AGRAVO: 1.0148.00000-00/001 – Relator: Des.(a) Cláudia Maia – EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DESPEJO C/C COBRANÇA. FIADORES. LITISCONSÓRCIO PASSIVO FACULTATIVO. REVELIA. INTIMAÇÃO. SENTENÇA. DESNECESSIDADE. ART. 58, V, LEI 8.245/91. O litisconsórcio formado entre o locatário e o fiador é facultativo e, por consequência, não obrigatório, estabelecendo-se em razão da vontade das partes. É uma opção do locador, ao ajuizar uma ação que pretenda a cobrança de aluguéis, constituir litisconsórcio passivo entre o locatário e seu fiador, podendo, ainda, escolher entre demandar todos os fiadores, ou apenas um.
AÇÃO DESPEJO – LITISCONSÓRCIO PASSIVO ENTRE LOCATÁRIO E FIADORES – POSSIBILIDADE – DESISTÊNCIA DA AÇÃO EM RELAÇÃO A UM DOS RÉUS – ART. 298, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC – CONTESTAÇÃO – PRAZO – AGRAVO RETIDO – CERCEAMENTO DE DEFESA – OCORRÊNCIA. Em se tratando de cobrança de aluguéis e demais encargos contratuais em atraso, o fiador pode integrar os limites da lide, como co-réu, enquanto litisconsorte facultativo e, desde que seja citado. (…) (Apelação Cível 1.0702.07.392825- 2/001, Relator (a): Des.(a) Pereira da Silva, 10a CÂMARA CÍVEL, julgamento em 22/09/2010, publicação da sumula em 16/10/2010)
Nesse sentido, afirma em sua doutrina, Nome que:
“Nas ações de despejo por falta de pagamento, o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos alugueis e seus acessórios”. (GONÇALVES, 2013)
5) DOS JUROS E DA CORREÇÃO MONETÁRIA
A legislação prevê em vários artigos da Lei sobre a incidência dos juros e da correção monetária; O Código de Processo Civil, em seu artigo 322 deixa claro que devem constar no pedido os juros legais e correção monetária.
Art. 322. O pedido deve ser certo.
§ 1° Compreendem-se no principal os juros legais, a correção monetária e as verbas de sucumbência, inclusive os honorários advocatícios. (Código de Processo Civil)
Já o Código Civil Brasileiro prevê em seu artigo 404 que:
“Art. 404. As perdas e danos, nas obrigações de pagamento em dinheiro, serão pagas com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, abrangendo juros, custas e honorários de advogados, sem prejuízo da pena convencional.”
A Lei n°. 6.899 que trata sobre correção monetária, determina que:
Art 1° – A correção monetária incide sobre qualquer débito resultante de decisão judicial, inclusive sobre custas e honorários advocatícios. (LEI N° 6.899, DE 08 DE ABRIL DE 1981.)
Os Tribunais entendem da mesma forma, conforme julgado do TJ/SP:
APELAÇÃO COM REVISÃO N° 3000090- 83.2013.8.26.0136 DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO RESCISÃO DA LOCAÇÃO LEGITIMIDADE DE PARTE – PAGAMENTO DE ALUGUERES CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS. A correção monetária decorre do artigo 1° da lei 6.899/81, enquanto os juros legais integram o principal, ex vi do artigo 293 da lei civil. Ação de despejo c/c cobrança parcialmente procedente e recurso improvido.
A doutrina deixa claro que:
“São devidos em razão do inadimplemento e correm a partir da constituiçãoem mora, podem ser convencionados ou não, sem que para isso exista limite previamente estipulado na lei. No primeiro caso denominam-se moratórios convencionais. A taxa, se não convencionada, será a referida pela Lei.”(GONÇALVES, 2013)
6) DO CÁLCULO DO VALOR DA CAUSA
O valor da causa, segundo o previsto no art. 58 da Lei do Inquilinato, prevê que nas ações de despejo, o valor da causa corresponderá a 12 vezes o valor do aluguel;
Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1°, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar – se- á o seguinte:
III – o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;
A fixação do valor da causa nas ações de despejo cumuladas com cobrança é um ponto que sempre deu margem a muita discussão e dúvidas, inclusive nos Tribunais. Diante disto, o TJ-RJ criou o Aviso TJ-RJ 47 em que:
“Nas ações de despejo cumulada com cobrança de alugueres serão somados os valores das duas causas, sendo que a ação de despejo (12 vezes o valor do aluguel) e a ação de cobrança (o valor do débito).”
O que vem sendo aplicado, conforme julgado:
“Agravo interno no agravo de instrumento n° 0028367-15.2012.8.19.0000 – Des. Rel. Heleno Ribeiro Pereira Nunes – Décima Oitava Câmara Cível – TJRJ – DJ 26.6.2012. Decisão atacada, a qual negou seguimento ao recurso de agravo de instrumento interposto, mantendo a decisão que entendera que o valor da causa, em ações de despejo c/ cobrança, deve corresponder à soma do benefício econômico pretendido em cada uma delas. Aviso TJRJ n° 47. Recurso ao qual se nega provimento”.
E ainda, o Instituto de Magistrados do Nordeste se posiciona na mesma direção, afirmando que:
Enunciado 18-FVC-IMN: Na ação de despejo cumulada com cobrança, o valor da causa corresponde ao somatório de 12 meses de aluguel com a importância relativa aos aluguéis e acessórios em atraso (unânime).
O mestre em Direito Nome, nos comentários a lei do Inquilinato, deixa claro que:
“A regra geral é que o valor da causa seja sempre 12 (doze) vezes o valor do aluguel vigente a época do ajuizamento da demanda. O valor da causa é o valor que o autor da demanda atribui à causa. Serve para fixar parâmetros de recolhimento de custas judiciais e também para fixar honorários sucumbenciais a serem pagos pela parte que não obteve êxito na demanda.”
UMA VEZ JÁ ESGOTADOS TODOS OS MEIOS NA ESFERA ADMINISTRATIVA/AMIGÁVEL E O TOTAL DESCASO DOS
III) DA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO
REQUERIDOS PARA COM A REQUERENTE, a Requerente NÃO TEM INTERESSE NA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO OU MEDIAÇÃO.
IV) DOS PEDIDOS
Ante o exposto, requer a Vossa Excelência:
a) A citação dos réus, para que lhes seja oportunizada apresentação de resposta dentro do prazo legal, sob pena de revelia, conforme art. 344 do CPC;
b) Seja a presente ação julgada totalmente procedente, para condenar os réus a efetuarem os pagamentos dos aluguéis, atrasados com todas as atualizações e correções previstas no contrato de locação e na Lei que rege o presente contrato, acrescidos juros e correção monetária, no valor de R$ 00.000,00; das taxas de condomínio, IPTU, água e luz, bem como quaisquer outros valores definidos em lei ou perante o contrato, ainda a serem calculados E OS ALUGUERES QUE SE VENCEREM NO TRÂMITE DA PRESENTE DEMANDA;
c) Seja expedido o respectivo mandado de despejo para desocupação voluntária do locatário;
d) Requer provar o alegado por todos os meios de provas admitidos de acordo com o art. 212 do CC.
e) A condenação dos réus ao pagamento custas judiciais e honorários advocatícios aos patronos do autor fixados por esse juízo;
f) As intimações e notificações sejam realizadas em nome de seu advogado Nome inscrito na 00.000 OAB/UF, com escritório à Endereço e telefone: (00)00000-0000, e-mail: email@email.com , sob pena de nulidade.
V) DAS PROVAS
Requer, ainda, provar os fatos alegados por todos os meios admitidos em direito, precipuamente documental e testemunhal.
VI) DO VALOR DA CAUSA
Dá-se à causa o valor R$ 00.000,00 para todos os efeitos legais.
Termos em que
Pede deferimento.
Pindamonhangaba, 30 de outubro de 2017.
_______________________________________. Nome
00.000 OAB/UF
_______________________________________. Nome
00.000 OAB/UF
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006,
CONFORME IMPRESSÃO À MARGEM DIREITA