DOUTO JUÍZO DA XXX VARA CÍVEL DA COMARCA DE CIDADE/UF
NOME DO CLIENTE, nacionalidade, estado civil, profissão, portador do CPF/MF nº XXX, com Documento de Identidade de nº XXX, residente e domiciliado na Rua TAL, nº XXX, bairro TAL, CEP: XXX, CIDADE/UF, vem respeitosamente perante a Vossa Excelência propor:
AÇÃO DE DESPEJO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS
em face de FULANO DE TAL, nacionalidade, estado civil, profissão, portador do CPF/MF nº XXX, com Documento de Identidade de nº XXX, residente e domiciliado na Rua TAL, nº XXX, bairro TAL, CEP: XXX, CIDADE/UF, pelas razões de fato e de direito que passa a aduzir e no final requer:
DOS FATOS
O Autor é proprietário e locador do imóvel residencial localizado na Rua XXX, nº XXX, bairro, cidade, UF.
O referido imóvel foi locado à Requerida pelo prazo de XXX (por extenso) meses, conforme instrumento anexo por cópia.
O valor mensal da locação foi inicialmente fixado em R$ XXX (por extenso), com pagamento até o dia XXX de cada mês, diretamente ao proprietário/Requerente, através de depósito em conta bancária ou a sua ordem.
Restou avençado, ainda, para o caso de prorrogação do contrato, o reajuste anual do valor da locação pelo IGPM ou por outro índice que venha substituí-lo.
Também restou estipulado ser de responsabilidade da Ré, além do pagamento dos alugueres, as taxas de água, esgoto, luz e imposto predial.
Por fim, para o caso de inadimplemento dos alugueres, foi estipulada a multa de 2% sobre o valor devido, acrescidos de 1% de juros ao mês, além da correção monetária a contar do inadimplemento.
Ocorre que a Ré deixou de pagar os alugueres desde outubro de 2016, alegando estar desempregada, assim como o seu companheiro, e que sua mãe se encontra doente, se recusando, ainda, a devolver o imóvel.
Por diversas vezes, o Autor a notificou via watsap e por telefone, uma vez que ela vem se negando a receber as notificações escritas.
E em que pese o Autor ter comunicado, através das aludidas notificações, que não tinha mais interesse na manutenção do contrato, não obteve qualquer retorno por parte da Ré.
Desta forma, a Ré deve arcar com o pagamento dos aluguéis atrasados e mais aqueles que se vencerem no curso desta ação, bem como das demais despesas contratuais decorrentes do uso e gozo do imóvel, até a data da efetiva entrega, estando, até a presente data, em débito da quantia de R$ XXX (valor principal + multa de 2% sobre as parcelas + 1% de juros ao mês), excetuando os acessórios da locação, valor do que já foram descontados os dois meses de calção adiantados, conforme planilha a seguir:
(INSERIR PLANILHA DE DÉBITOS)
Mesmo após várias e constantes tentativas de recebimento amigável dos aluguéis atrasados e demais encargos contratuais, a Ré não demonstrou qualquer interesse em quitá-los, violando, dessa forma, a obrigação legal (art. 569, inciso II do Código Civil) e contratual, não restando outra alternativa ao locador, ora Autor, senão a propositura da presente ação.
DO DIREITO
A lei do inquilinato (Lei 8.245/91), que dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes, prevê em seu artigo 9º as hipóteses em que a locação poderá ser desfeita, dentre as quais a falta de pagamento dos alugueres e demais encargos (inciso III). Vejamos:
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I – por mútuo acordo;
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV – para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti – las.
(Grifo nosso)
Além disto, o artigo 23º, I, do dito códex dispõe que:
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I- pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
No caso em tela, a quebra do contrato celebrado entre o Autor e a Requerida se deu pela falta de pagamento do aluguel de (data) e dos meses subsequentes, o que por si só configura a possibilidade de requerer ao locatário a desocupação do imóvel.
Demais disto, o artigo 62, inciso I, da Lei do Inquilinato aduz que o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, citando-se o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança. Verbis:
Art. 62 – Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
[…].
VI – havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter inicio antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
DA TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA/EVIDÊNCIA
Diante dos fatos narrados, com espeque nos artigos 300 e seguintes do Código de Processo Civil, se justifica o pedido antecipatório de despejo por descumprimento contratual, já que os prejuízos econômicos e até mesmo psicológicos experimentados pelo locador, ora Autor, vêm se perpetuando sistematicamente, não sendo justo nem recomendável que tal situação permaneça inalterada por mais um dia sequer.
Não obstante restarem entendimentos no sentido ser taxativa a lista do artigo 59, § 1º, da lei 8.245/1991, quanto às hipótese de cabimento da tutela antecipada nas ações de despejo, de modo a afugentar a aplicabildiade do artigo 273 do CPC, atual artigo 300, mesmo mediante comprovação do fumus boni iuris e do periculum in mora, a questão se encontra superada.
Em verdade, considerando-se o valor total atualizado do débito decorrente da inadimplência, pode-se facilmente constatar que o valor caucionado encontra-se muito aquém do valor devido, motivo pelo qual pode-se dizer que no caso in judicio é perfeitamente aplicável o disposto no artigo 59, § 1º, inciso IX, da Lei 12.112/2009, que autoriza a concessão de liminar para desocupação do imóvel no prazo de 15 (quinze) dias no caso da falta de pagamento de alugueres e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no artigo 37, seja por não ter sido contratada ou por ter sido extinta.
Assim sendo, o contrato de locação em questão encontra-se desprovido da garantia prevista no artigo 37 da mencionada lei, já que a mesma teria sido extinta.
Diante de tal situação, o pedido de concessão de liminar encontra-se devidamente fundamentado e a sua concessão faz-se de extrema urgência para evitar que o Autor (locador) venha a sofrer prejuízos ainda maiores que os já suportados.
Este entendimento vem sendo ratificado pelos nossos Tribunais de Justiça, conforme se avista dos escólios a seguir:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL – DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – REQUERIMENTO DE CONCESSÃO DE TUTELA ANTECIPADA PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL – POSSIBILIDADE – APLICABILIDADE DO ARTIGO 59, § Io, INCISO IX, DA LEI Nº 8.245/91. Agravo de Instrumento provido.
(TJ-SP – AG: 990101265532 SP, Relator: Jayme Queiroz Lopes, Data de Julgamento: 06/05/2010, 36ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 12/05/2010)
AGRAVO INTERNO. AGRAVO DE INSTRUMENTO. RETRATAÇÃO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO. FALTA DE PAGAMENTO. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. DESPEJO IMEDIATO DO LOCATÁRIO. POSSIBILIDADE. PURGA DA MORA. NÃO COMPROVADA. PRESENTES OS REQUISITOS LEGAIS AUTORIZADORES DO DESPEJO IMEDIATO. Além das hipóteses previstas na Lei de Inquilinato, para fins de concessão da medida liminar de despejo, deverão estar presentes os requisitos do artigo 273, I, do CPC, autorizadores da concessão da tutela antecipada, quais sejam, a prova inequívoca e convencimento da verossimilhança, requisitos específicos, bem como o fundado receio de dano irreparável ou de difícil reparação. Desde que prestada a caução prevista no art. 59, § 1o, da Lei no 8.245/91, não há como concluir de forma diversa daquela decidida pelo juízo de origem, porquanto presentes os demais requisitos legais autorizadores do despejo imediato, quais sejam, (I) existência de notificação enviada ao locatário; e (II) ausência de notícias quanto à purga da mora depois de oportunizado o oferecimento de contestação. AGRAVO INTERNO PROVIDO, EM JUÍZO DE RETRATAÇÃO, PARA NEGAR PROVIMENTO AO AGRAVO DE INSTRUMENTO. (Agravo No 70066429259, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Adriana da Silva Ribeiro, Julgado em 30/11/2015). (TJ-RS – AGV: 70066429259 RS, Relator: Adriana da Silva Ribeiro, Data de Julgamento: 30/11/2015, Décima Quinta Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 01/12/2015)
“[…] Agravo de instrumento contra a decisão que nos autos da ação de despejo cumulada com cobrança, deferiu a antecipação da tutela e determinou a desocupação voluntária do imóvel em 15 dias, a contar da ciência do locatário. Falta de pagamento dos aluguéis. Possibilidade da antecipação da tutela em ação de despejo. Lei nova de natureza processual alcança o processo em curso. Presentes os requisitos para a concessão de antecipação de tutela. Falta de pagamento dos aluguéis e desinteresse pela purgação da mora. Irregularidade do imóvel constatada pela Prefeitura que não prejudicou a posse do locatário. Decisão mantida. Recurso não provido. […] (TJ/SP. 26ª Câmara de Direito Privado. Agravo de Instrumento nº. 0504050-66.2010.8.26.0000. Rel. Des. Carlos Alberto Garbi. Publicação 26.1.2011).
Para o Superior Tribunal de Justiça (STJ) não é diferente:
PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUÉIS E OUTROS ENCARGOS. TUTELA ANTECIPADA. CONCESSÃO. POSSIBILIDADE. PRESSUPOSTOS AUTORIZATIVOS. EXISTÊNCIA. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E IMPROVIDO. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em consonância com abalizada doutrina, tem se posicionado no sentido de que, presentes os pressupostos legais do art. 273 do CPC, é possível a concessão de tutela antecipada mesmo nas ações de despejo cuja causa de pedir não estejam elencadas no art. 59, § 1º, da Lei 8.245/91. 2. Tendo a Corte de origem, além de adotar a tese contrária, segundo a qual seria incabível a concessão de tutela antecipada nas ações de despejo, concluído, também, pela ausência dos requisitos autorizativos previstos no art. 273 do CPC, infimar tal entendimento demandaria o revolvimento de matéria fático-probatória, o que atrai o óbice da Súmula 7/STJ. Precedentes. 3. Recurso especial conhecido e improvido.
(STJ – REsp: 702205 SP 2004/0156611-0, Relator: Ministro ARNALDO ESTEVES LIMA, Data de Julgamento: 12/09/2006, T5 – QUINTA TURMA, Data de Publicação: DJ 09/10/2006 p. 346)
DO NÃO CONDICIONAMENTO DO DEFERIMENTO DO PEDIDO DE TUTELA À CAUÇÃO
Por fim, quanto ao não condicionamento do deferimento do pedido liminar á caução prevista no § 1º do artigo 59 da lei do inquilinato, a culta Ministra Nancy Andrighi, Relatora do Recurso Especial Nº 1.207.793 – MG (2010⁄0145815-8), proferiu brilhante voto, do qual se extrai o seguinte excerto:
[…]
III- Da desnecessidade de caução na execução provisória do despejo por falta de pagamento de encargos locatícios. Violação dos arts. 9º, III e 64 da Lei 8.245⁄91.
O caput do art. 64 da Lei8.245/91 – com redação anterior à Lei 12.112/2009, determinava que, salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9º da Lei8.245/91 , a execução provisória do despejo dependia de caução.
Portanto, de acordo com o referido texto legal, a caução era dispensada na execução provisória do despejo se o contrato de locação fosse rescindido:
I – por descumprimento de mútuo acordo (art. 9º, I);
II – em decorrência infração legal ou contratual (art. 9º, II);
III – para reparações urgentes determinadas pelo Poder Público (art. 9º, IV).
Observa-se, assim, que a Lei n.º 8.245/91 não incluiu expressamente o inciso III do art. 9º – que trata da extinção da relação locatícia em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos – entre as hipóteses de dispensa de caução para a execução provisória.
Contudo, não deve prevalecer uma interpretação literal do art. 64 da lei de locação. O referido dispositivo deve ser interpretado sistematicamente e em consonância com a teleologia do sistema estabelecido pela Lei 8.245⁄91.
Assim, embora o art. 64 da Lei 8.245/91 não tenha determinado o inciso III do art. 9º da referida lei com hipótese de dispensa de caução, a ausência de pagamento do aluguel e demais encargos pelo locatário constitui infração contratual, estando, pois, acobertada pelo inciso II do art. 9º e, nessa hipótese, dispensa-se a caução para a execução provisória do despejo.
É importante destacar ainda que o inciso III do art. 9º da lei de locação é mera especificação do inciso II do mesmo artigo. O legislador buscou apenas ressaltar a importância do adimplemento, tendo em vista que ele é o fim de toda obrigação. Nesse sentido, manifesta-se Silvio de Salvo Venosa (Lei do inquilinato comentada: doutrina e prática. São Paulo : Atlas, 2010, p. 73), afirmando que:
A falta de pagamento por parte do locatário, além de ser infração legal, também é uma infração contratual. Como tem a ver com a própria natureza onerosa do contrato, é a que mais ressalta de importância. Por isso o legislador foi levado a especificá-la, embora possa ser incluída na dicção do inciso anterior.
Dessa forma, a partir de uma leitura sistemático-teleológica da antiga redação do caput do art. 64 da Lei 8.245⁄91, conclui-se que não era necessário, no sistema anterior ao estabelecido pela Lei 12.112⁄2009, o oferecimento de caução para execução provisória do despejo por falta de pagamento, visto que o inadimplemento é um ilícito contratual.
Segue a ementa do referido julgado:
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. LOCAÇÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO,CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. FUNDAMENTAÇÃO. AUSENTE.DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. FALTA DE PAGAMENTO DE ENCARGOSESTABELECIDOS NO CONTRATO DE LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. EXECUÇÃOPROVISÓRIA. DESNECESSIDADE DE CAUÇÃO. I. Ausentes os vícios do art. 535 do CPC, rejeitam-se os embargos de declaração. II. A ausência de fundamentação ou a sua deficiência implica o não conhecimento do recurso quanto ao tema. III. A execução provisória da sentença que decreta o despejo por falta de pagamento de aluguel dispensa a prestação de caução, conforme leitura sistemático-teleológica do art. 64 da Lei 8.245/91, com redação anterior à Lei 12.112/2009. IV. A caução é dispensada quando estão presentes os requisitos do art. 64 da Lei 8.245/91.5. Recurso especial não provido.
(STJ – REsp: 1207793 MG 2010/0145815-8, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 14/04/2011, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/04/2011)
O mesmo entendimento poreja da seguinte ensinança do Ministro Luiz Fux, do Supremo Tribunal Federal, extraída da obra “TUTELA ANTECIPADA E LOCAÇÃO”, após discorrer sobre as hipóteses de tutela antecipada de evidência já legalmente previstas no artigo 59 da Lei 8.245/91:
[…] Observada a ressalva anterior de que fora desses casos a evidência, em princípio, não autoriza a tutela antecipada, mister assentar que há casos de direito em estado de periclitação que reclamam a tutela antecipada de segurança e que escapam à letra do artigo 59 da Lei”. (“in Tutela Antecipada e Locações”, 2ª Edição, pág. 134, Ed. Destaque, Rio de Janeiro, RJ, 1996).
DO PEDIDO
Diante do exposto, requer a Vossa Excelência o recebimento da presente ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis e tutela antecipada para:
I – concessão initio litis e inaudita altera pars da TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA OU DE EVIDÊNIA, nos termos pleiteados, para o fim de que o imóvel seja desocupado no prazo de 15 (quinze) dias, restando condicionado ao deferimento da liminar SEM A NECESSIDADE DE CAUÇÃO DO LOCADOR COM BASE NO ARTIGO 64 DA LEI 8.245/91;
II – que seja expedido o respectivo mandado de despejo para desocupação voluntária da locatária, ou pagamento, por parte dele, no prazo de 15 (quinze) dias, com a advertência de que, findo este prazo, contado da data da notificação, será efetuado o despejo, se necessário com o emprego de força, inclusive arrombamento (art. 65 da Lei n. 8.245/91);
III – citação da Ré para, querendo e podendo, responder aos termos da presente ação no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de revelia;
IV – determinar que a Ré proceda ao depósito dos valores dos alugueres, taxas e demais obrigações, que forem vencendo até a prolação da sentença e respectivo trânsito em julgado ou a desocupação do imóvel, o que vier a ocorrer primeiro, nos moldes do artigo 62, V da Lei de Locação;
V – condenar a Ré ao pagamento das seguintes verbas:
a) – alugueres atrasados desde dezembro/2016 até a data da desocupação do imóvel, devidamente atualizados, além dos juros de 1% ao mês e da multa de 2%, incidentes desde as datas dos vencimentos de cada parcela, eis que previstos em cláusulas do contrato;
b) – eventuais valores das tarifas de água e luz vencidas, devendo incidirem atualização monetária, multas e juros previstos no referido contrato;
c) – valores de eventuais taxas de religação de água e luz;
d) – ressarcimento de eventuais danos materiais provocados no imóvel, a serem apurados em vistoria quando da entrega;
e) pagamento dos valores do IPTU e demais encargos pertinentes ao contrato;
VI – que ao final seja a presente ação julgada totalmente procedente para o fim de declarar rescindido o contrato de locação objeto da demanda, condenando-se a Ré, ainda, às custas, despesas processuais e honorários advocatícios na ordem de 20% (vinte por cento).
Protesta provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos.
Dá à causa o valor de R$ R$ XXX (por extenso).
Nestes termos, pede deferimento.
Local, data.
ADVOGADO
OAB/UF